目前涉及一场集体诉讼，原告起诉对象为美国全国房地产经纪协会（NAR）和几家主要房地产经纪公司，指控其串通一气固定买方经纪佣金。原告声称，被告串通一气要求卖方支付高额佣金。尽管了解法规变化可能有助于业主在房产交易中节省开支，但其中涉及了许多房地产行业的术语，让我们先搞清楚一些再深入讨论案件的细节。 MLS和买方经纪人 这些经纪公司在四个不同的“多重上市服务”（MLS）下运作。MLS是一个显示特定地区待售房屋的数据库，其中包括地址、价格、面积、卧室和浴室数量等信息。MLS由房地产经纪和经纪人的合作协会运营，他们同意共享有关他们房源的信息。MLS不对公众开放，只有属于MLS合作协会的房地产经纪和经纪人可以访问数据库。买家和卖家都依赖于MLS来列出和搜索房屋，并确保信息准确、实时。 NAR要求上市经纪人向带买家来看房的“买方经纪人”提供佣金。买方经纪人，也称为买家经纪人，是在房地产交易中代表买方的专业人士。买方经纪人专门为买方工作，并有义务以买方最大利益行事。 参与规则 NAR有一条称为“参与规则”的规定，也称为买方经纪佣金规定。规则规定，上市经纪人必须向将买家引导到房源的买方经纪人提供佣金。买方经纪人的佣金通常由上市经纪人和买方经纪人协商决定，但NAR要求佣金数额“合理”和“公正”。今年的平均买方经纪佣金为房屋购买价的2.63%。买方经纪佣金规定旨在激励买方经纪人展示符合客户要求的所有房源，而不受提供的佣金数额影响。 近年来，该规定引起了一些争议。一些批评人士认为这个规定是反竞争的，会推高住房成本。然而，NAR辩称这个规定是为了确保买家能够获得合格的代理服务。 最近，NAR改变了对买方经纪佣金规定的态度，允许上市经纪人在房地产经纪人关联的MLS上出售房屋时向买方经纪人提供零佣金。尽管各个MLS可能仍然有自己的关于买方经纪佣金的规定，但这对行业来说是一个重大变化。NAR的前总法律顾问在作证时表示，提供零佣金将不符合规定。 关于新规定的诉讼 在最近有关NAR对规定的新解释的集体诉讼中，被告被指控违反了谢尔曼反托拉斯法，因为它提高了卖方的成本。原告要求退还他们在八年时间里支付给买方代理人的佣金，总额超过10亿美元。 NAR声称，这个规定有助于负担不起自己经纪人费用的买家。但原告的专家证人持相反意见。诺特丹大学的法学教授罗杰·奥尔福德在庭审中作证，称这个规定“并不是为了惠及卖方。”相反，他声称它是为了保护该贸易团体免受非MLS经纪人的影响。德克萨斯农工大学经济学副教授克雷格·舒尔曼也作证称，这个规定是他见过的“最明显的价格操纵和串通案例之一”。 在庭审期间，许多受到这个规定影响的原告也作证陈述了他们的经历。其中之一霍利·埃利斯在她的一生中买卖了许多房屋，其中一栋房子在适用于此案的时间段内售出。这次出售是因为她搬到南卡罗来纳州新工作才必须进行的，她认为自己是一个“缺钱的买家”。但埃利斯声称她为那栋房子支付了6%的佣金。据称，买方代理人和卖方代理人的联合佣金消耗了她在房子上赚取的40%的权益。“要接受这样少的利润，真是令人难以接受，”她说。另一位名义原告朗达·伯内特表示，她没有为找经纪人卖房子而产生问题，但她不愿意支付买方代理人的费用。类似地，另一位原告杰罗德·布莱特作证说，“我仍然认为为一个你永远也不会见面，也不会在任何方面为你工作的人付费是不公平的。我认为这是不公平的。” 业主有哪些选择？ 伯内特表示她考虑过以自售方式出售她的房子，但最终决定不这样做是因为她将无法使用MLS。她还考虑过使用只收取1%的佣金的“优惠经纪人”，但即使在这种情况下，她也将被要求向买方代理人支付3%的佣金。 当另一位原告杰里米·基尔在凯勒·威廉姆斯的律师进行交叉审讯时，律师指出基尔自己在成为买家时没有支付佣金。律师指出，在特定交易中，基尔只支付了5%的佣金，而不是他声称的6%。基尔否认了这次佣金的谈判，并表示他不知道这是一个选择，因为所有他签署的合同上都填写了这个费率。埃利斯也表示她不知道客户可以谈判佣金，她表示如果她知道的话，她会采取不同的方向。 在今年早些时候的一场类似审判中，哈佛法学院反托拉斯法教授艾纳·艾尔豪格就消费者使用买方代理人的经济利弊进行了证词。他基本上表示，在一个没有像之前的“参与规则”这样人为抬高佣金价格的世界中，买方经纪人的使用将会很少见。他指出，技术进步已经降低了买方代理人服务的价值；例如，通过像Zillow这样的网站，买家可以在没有买方代理人的帮助下找到房屋。在一个更具竞争性的市场中，即没有使用像这次争议中的反竞争规定的市场，业主将能够自己处理一些交易并节省费用。 |
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