美国置产买房，房屋产权保险的三保和三不保

在美国买房子，这个房子的产权交到你的手上。但你是否知道，房屋产权有可能出状况，因此在美国拥有房产，都需要购买产权保险，产权保险究竟保护了什么呢？我们来了解一下具体内容：

第一，如签订合同时漏掉继承人或其他产权人，或房屋产权人出现变化但签约时卖家未告诉买家，或产权人有精神障碍无行为能力人问题等。

第二，卖家在卖房过程中欺诈，作假，伪造文件这样的问题。如，伪造地契，贷款文件，房屋销售授权书等等。

第三，如果这个房子的前主人有一些拖欠的税款或者债务没有还清，那么这些欠款就需要房子的新主人偿还，这将是一大笔损失。

在以上这些情况中，如果你购买了产权保险，就可以保障你的权益不受到侵害。但大家会问，购买房屋之前，我们不都有进行过产权调查了吗？为什么产权公司没有事先调查出问题？

那是否买了产权保险就万事大吉了呢？哪些情况产权公司不理赔？有几项是所有产权公司都不投保的：

首先就是拖欠水费账单，因为水表一般都是在房子里，所以查水表的人有时没有办法进去查看水表，就估算一个水表数。但是可能这个估算的数目是不准确的，可能每个月都估算少了一些钱，这样就会欠很多水费。像遇到这样的问题，产权公司是不索赔的。所以，在签房屋合同的时候，一定要查看最终的读表数，并且把这个读表数写进购房合同里。

第二是欠地税，产权公司也不会理赔。比如，你购买的房子是一间遗产房。原来的户主是享受减税政策的老人家，但是他去世之后，地税局寄来的账单还是一直按照符合减税资格的账单。一旦失去资格，需要把优惠部分补还地税局。所以，你买到房子之后还需要补还不符合减税资格部分所欠的地税。

另外，房屋违规也不在产权保险公司的投保范畴里。所以这就是提醒大家在购买产权保险的时候，一定要特别注意查看不投保的内容，并保存好保单。

产权上可能出现问题的地方：

赠予方面可能会存在一些产权的问题。如果一个房产是夫妻共有产权，两个人离婚，丈夫把自己的名字从产权上去掉了，在这种情况下同时还是需要开具一份赠予证明，不然在卖房的时候产权公司会要求出示，一旦如果这个赠予人不愿意开具证明，或者已经去世，这样这个房子的产权就有瑕疵，就会影响出售了。比如，夫妻双方协议离婚却没有明确的离婚协议书和房产赠予证明书，当拥有房产的太太要出售房屋的时候，产权公司要求提供前夫赠予房产的证明书。但前夫要太太支付一定的酬劳，否则拒绝出具证明，结果变成太太无法出售房产。通常在转让的时候，必须附带一分赠予证明，和新的房契一起登记，就免除了日后的麻烦。

私人贷款是产权容易出问题的方面。有一个案例，周先生准备出售自己名下的一个商铺。结果买家的产权报告显示前屋主有无法证明是否支付完的一个私人贷款。问了周先生，才搞清楚来龙去脉，周先生的母亲和阿姨几十年前购买的房子，向前屋主贷款4万元。早已还清，却从来不知道要向对方要一份贷款支付清的法律文件 (Satisfaction of Mortgage)，并且向房屋局进行登记。几年前，周先生的母亲和阿姨把房子转名给了周先生，因为是亲属之间的转让，根本没做产权调查。现在周先生想要将这栋房产卖掉，在做产权调查的时候，就发现了这个问题。现在他们根本不知道几十年过去了，都不知道那个前屋主去哪里了，是否还活着。所以如果是向屋主贷款的话，还清这笔贷款后，一定要向对方要一份贷款支付清的法律文件，不然等到卖房的时候，就会造成这房产的产权瑕疵。

修理工抵押权是法律允许的那些为屋主、商业房地产主人修理房子、提供修理材料的人，如果活干完了，屋主却故意不付钱时，修理工和原材料提供商可以将屋主的房子进行抵押，影响屋主产权的完整性，从而强迫屋主付钱的一种法律保护。比如说王先生他找到一个装修队装修房子，可是验房的时候发现装修有质量不合格的地方，所以拒绝付款，而这个修理工恶人想先告状要求抵押王先生的房产，那么这种情况下，需要法院作出裁判。如果法院认为修理工人并没有完成好修理，那么修理工人不能行使修理工抵押权并且还要支付屋主诉讼费。

什么是Limited Warranty Deed？

Limited Warranty Deed 又叫 Special Warranty Deed，中文可以翻译为有限担保契据，或者叫有限责任房契，和它对应的是General Warranty Deed，中文大概可以翻译为：全面保证契据、全权证书、无债权地契、全权证书等。 

关于全面担保契据 (General Warranty Deed) 和有限担保契据 (Limited Warranty Deed) 有什么不同？

简单地说，现在很多房子的卖主（例如拍卖房子的银行）只给出有限担保契据，一般情况下卖主或银行无法确保房子以前是否存在产权等问题，但只能保证到他手上后房子产权是没有问题的。一般来说作为买方应该要求卖主给出全面担保契据（General Warranty Deed），但大部分情况下卖主不会给出全面担保契据，在这时候如果买方确实想买这套房子，应该请专业产权公司或者律师查一下房子之前是否存在产权问题。 除了请律师查房子历史，建议在过户时买一个房主产权保证保险（Owner Title Insurance），此保险一次性购买就可保终身。对于一般房子，此保险费约为3-5百美元。这样就减少了风险，预防可能存在的产权隐患（如失散的继承人的突然出现并要求被其它继承人卖掉的房产的产权）。 买了产权保险后，我们就可以放心地把房子买下来了。当然，过户后也可以补买，但是那个时候您可能还要被要求再做一次 Title Search，额外有费用。   

房主产权保证保险（Owner Title Insurance）不是政府或者银行规定要买的，但是大部分过户公证处或律师会要求买主买，不买时，不能在他们那里过户。这通常也是贷款银行的要求之一。过户后，不管是Limited Warranty Deed 还是General Warranty Deed，大约2-3个月后，买主就可以收到在郡政府部门登记过了的房契了。这个房契也就是1,2张纸而已，不是那种“产权证”小本本。

<律师网> 提醒：房屋过户建议一定要通过正规的Escrow或者律师来完成，尽量不要贪便宜私下交易和一部分用现金交易，日后可能会有偷税漏税甚至洗钱罪的麻烦。产权保险是对买主最好的保护，切莫不做全面的产权调查就交钱过户。