房东如何应对房客的恶意拖延驱赶案件？

在处理驱赶房客案件的过程中，常常会碰到很多房客恶意拖延案件的情况，让房主十分头痛。最近发生的一起驱赶房客的案件，该案件中的房客十分恶劣，不惜请律师借助法律手段拖延案件的进展，最终案件从立案到庭审结案总共花了好几个月的时间。我们希望通过本文让大家更多的了解房客可能会使用的拖延手段，为案件做好更加充分的准备。

由于本文将涉及到很多相关诉讼的专用词语，且中文里没有最精准的翻译，为了防止读者产生误解，这些专用词语都会用英文来表述。

Demurrer

提交Demurrer是最常见也是房客最有可能用来拖延时间的手段。依照加州民事诉讼法(California Code of Civil Procedure)第430.10条，若房客认为房东的诉状(Complaint)或者三天通知(Three Day Notice to Pay Rent or Quit)存在不足或错误，他可以向法院提交Demurrer来作为对诉状的回复。Demurrer不同于Answer（诉状回复及答辩），它不对诉状中的事实提出异议，也不提出任何抗辩，只是纯粹指出诉状的漏洞，或指出案件不成立。一旦房客提交了Demurrer，法院会开庭审理Demurrer。房客或其律师很可能会要求Demurrer的庭审拖延至一个月后进行，所以提交Demurer的当下就为自己争取到了一个月的时间。

比较常见的提交Demurrer的原因包括：

三天通知中房东向房客索要的金额超出实际房客亏欠的金额；

房东未能按照法律规定送达三天通知；

三天通知中房东向房客索要的租金包含滞纳金；

三天通知中没有说明房客要如何向房东支付拖欠的租金；

诉状中要求的赔偿金额与三天通知中的索要金额不符。

以上五点并不是所有可以提交Demurrer的原因，但可以看出很多时候是因为房东给了房客不符合法律规定的三天通知而使得房客有理由提交Demurrer。为了避免房客提交有效的Demurrer，笔者希望房东一定要防止三天通知的内容出现错误，以上五点常见原因一定要注意。

如果没有律师代理，很多房东在收到了房客的Demurrer之后会不知该如何是好。其实，即便房客提交了Demurrer并要求一个月后庭审，房东也并不只能束手无措，也无需被动地等待长达一个月的时间。收到了房客的Demurrer之后，房东可以依法要求法院加速Demurrer的审理，并要求法院否决Demurrer。房东需要向法院提交包括Opposition to Demurrer以及Ex-Parte Application for Order Shortening Time to Hear Demurrer等在内的请求，法院最快可在一周之内开庭审理Demurrer。大部分情况下，房客提交Demurrer的真实意图就是拖延时间，所以Demurrer里面的主张实际上没有事实依据，完全经不起推敲，所以庭审时法院很可能会否决Demurrer并要求房客在5天内对诉状进行答辩(file answer to the Complaint)。如果Demurrer成立，房东需在规定时间内修改诉状。由于驱赶房客的案件是诉讼案件，走对每一步程序至关重要。缩短Demurrer的庭审以及请求法院否决Demurrer都属于诉讼程序，而且都需要当庭向法官陈述论点，如果房东不及时作出正确有效的应对，很可能会使得案件无法继续进行或是输掉官司。笔者由衷的建议各位房东朋友，如果收到了房客的Demurrer，最好马上聘请熟悉诉讼程序并且经验丰富的律师来处理，以免因小失大。

Motion to Quash

另外一个比较常见的房客拖延时间的手段就是提交Motion to Quash。被告可在Motion to Quash 中提出原告未能正确的按照法律规定向其送达传票(Summons)与诉状(Complaint)，或是案件受理的法院并无管辖权等，具体规定请见加州民事诉讼法(California Code of Civil Procedure)第418.10条。如果房客的Motion to Quash成立，法院会判案件被驳回 (case dismissed)，这意味着房东不战而败。若法院认为Motion to Quash不成立，会否决该请求并要求房客在5天内对诉状进行答辩(file answer to the Complaint)。通常情况下Motion to Quash可以为房客额外争取至少一周的时间。

Bankruptcy破产申请

比起上述两种房客惯用的伎俩，若是房客申请了破产，对房东来说，这将是一个更大的困扰。即便房东走完了整个驱赶房客的诉讼程序，拿到了法院下达的驱逐令，并请警察来完成驱赶，但在最后驱赶的时刻，若房客告知警察他已申请了破产，警察必须马上停止驱赶。原因是一旦债务人申请破产，“自动中止程序”(automatic stay) 便开始生效实施，此程序可以暂时阻止债权人向债务人追索债务。若房东想要继续完成驱赶，必须先向债务人所在的破产法院申请“Motion for Relief from the Automatic Stay”, 即“解除自动中止程序”的申请。通常情况下，由于房客并不拥有房屋的产权，破产法院在庭审后会批准房东的申请并下达Order for Relief，即同意房东解除自动中止程序的法令。拿到此法令后，房东才可以再次请求警察完成驱赶。