根据现行的加州法律，驱逐房客是一个耗时、多步骤的过程。合法驱逐房客的唯一方法是提起诉讼。本期文章将带你了解驱逐租户所需的合法步骤。作为房东，你有权赶走违反租约的房客。房东往往希望尽快完成驱逐过程，以避免损失租金，并防止其他租户因不满居住条件而迁出。加州将驱逐诉讼称为非法拘留行为，你应该预计整个过程大约需要几个月的时间。房东是“原告”，房客是“被告”。除了刑事案件之外，加州还优先处理驱逐诉讼。 以下是概述驱逐租户所需的步骤过程： 确保你有合法的理由驱逐房客 在您可以继续驱逐租户之前，您必须有一个有效的理由启动驱赶程。当租户: 未付租金 损害财产，降低其价值 违反租赁合同条款，不能解决任何问题 租约到期后就可以住了 将财产用于非法目的 使用、制造、销售或拥有非法毒品 对其他邻居和租户造成严重的滋扰，即使被要求停止 你也可以通过发出适当的通知将租户从每月租赁中驱逐出去。 房东不允许使用自助措施驱逐房客: 你不能把房客锁在外面或切断公用设施。房东不应以非法手段威胁租户驱逐或威胁驱逐移民租户。你必须通过非法拘留程序。 向租户发出适当通知 在向租户发出法律通知之前，你可能想要亲自联系租户，试图解决这个问题。一些房东选择通过法律调解人来开始这一进程，以获得更和平的局面。如果这些方法不起作用，你可以通过法律程序。如果你因租户未付租金而将其驱逐，你必须向租户发出3天到期租金通知。该通知应说明，如果租户未能在通知日期的三天内支付到期租金，你将开始采取措施驱逐。你可以只要求实际到期的金额，所以水电费和罚金必须被排除在外。 该通知还必须提供: 必须向其支付租金的个人或金融机构的姓名、地址和电话号码，并包括该个人或金融机构可以收到租金的小时数和天数； 您向租户提出要求的日期； 租客的名称及地址； 应付租金总额； 一种文书送达证明，指明您如何向租户送达通知； 房东签字及日期。 “送达”承租人是指你必须亲自送达承租人，直接将通知交给承租人，或者如果承租人拒绝接受通知，就将通知留在承租人附近的地上。如果这种安排不可行，那么你可以从事“替代服务”，允许你把通知留给在出租物业或租户工作地点的18岁或以上、看起来相当有能力的人，并邮寄一份副本给租户。如果这个选项不可行，那么你可以“钉上并邮寄”，将通知贴在租户的门上，并用挂号信的方式邮寄一份给租户。有些县需要得到法院的许可才能使用“钉子和邮件”选项来服务租户。 当租户违反租赁协议规定时，也要提前三天通知。如果违规行为是可以纠正的，比如在不允许养宠物的情况下养宠物，那么你必须给租户三天时间来纠正问题。如果是由于违法行为或其他不容易补救的违规行为，则通知是要求租户在三天内离开该住所。 如果你要将租户从每月的租约中驱逐出去，你需要给租户一个30天的通知，让他们搬走。如果租户在该单位居住超过一年，通知必须延长到60天。对于保障性住房，通知期限必须为90天。 如果租户从事犯罪活动或危害邻居，造成法律上的妨害，房东不必提前30天通知。你只需要提前三天通知就可以搬走了。 在收到三天的到期租金通知后，租户有三种选择。租户可以在三天内支付租金。另一种选择是，租户可以在收到三天租金通知后的三天内搬离。第三种选择是不回应通知或搬出去，这样房东就可以继续进行下一步的驱逐程序。 等待通知的时限到期 根据通知的类型，你必须给租户一定的时间来补救驱逐的理由。不交房租的通知要求房东给租客三天时间改正问题并交房租。按月或到期租赁的30天通知要求你在提起诉讼前等待30天。 向法院提交所有法律文件 处理非法羁留者投诉需要三份表格: 非法扣押投诉 民事案件封面 预判占有权表 你需要将非法拘留者投诉和民事案件封面页提交到租赁物业所在县的法院。表格必须准确，所以填写时要细致。法院的办事员会给你一张传票和一份盖章的非法拘留者诉状。 确保获得预判占有权表格的副本或打印一份。这个表格是用来当没有在租赁协议上列出的人住在该单位。你不能从法律上驱逐住在投诉中没有名字的人，所以你需要向那些没有名字的居住者送达一份预判占有权表格和一份投诉和传票的副本。这一行动将自动使他们成为诉讼中的被告。 向租户提供适当的法律文件 和以前一样，投诉和传票必须妥善送达租户。然而，你不能“钉和邮寄”传票。送达传票后，向法庭提交送达证明。不要继续用通知保留租户，因为这样做将结束原来的情况，并打开一个新的情况，这将延长等待时间和延长情况。 等待租户对诉讼的回应 承租人有五个工作日的时间向法院提交“回应”，对诉讼提出质疑。房客的回应可能包括对服务方式提出质疑的动议，对收到的投诉作出答复的动议，或者对收到的通知是否充分提出质疑的动议。如果租户在五个工作日后仍未作出回应，你可以向法院提交另一份表格，要求作出缺席判决。书记员会确定开庭日期，你必须向法官提供足够的证据，证明你正确地完成了驱逐程序，房客违约了。 通过法庭程序 你或租客可要求试用日期，试用日期通常在申请后10至20天内。具体时间取决于你所在的地区。在等待审判期间，你不能向租客收取租金，但租客将负责支付租金。 你必须以书面形式对这些异议作出答复。如果法庭站在承租人一边，你会被授予“修改许可”，这是第二次机会来证明你有一个有效的案例，或者你恰当地通知并送达了承租人。在这个阶段，如果你第二次输了，你的诉讼可能会被驳回，你将不得不重新开始诉讼。这部分特别棘手，你应该向律师寻求帮助。 如果租户“回答”投诉，那么审判日期就会确定。双方都将能够在审判中向法官提供证据和解释他们的案件，所以收集尽可能多的文件，以表明驱逐是正当的。 一定要把违规记录、通知和租赁协议带到法庭。大多数驱逐程序大约需要一个小时。但如果被告提供了重要信息，案件可能需要更长时间。 如果你处于这些复杂的情况中，你应该聘请一位律师来帮助确保你没有违反任何法律。通过遵循这个过程，你可以避免失去租金收入，并避免卷入冗长的法律事务，这可能需要几个月的时间来解决。 |
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