目前加州的法规不能驱赶房客! 很多房东欲哭无泪，一方面自己收不到房租，另一方面却又不能迟交自己的银行贷款或抵税。 很多房东正在准备驱赶不交房租的房客，但是因为一些程序上的错误，导致不能驱赶走房客或者驱赶程序要从新来过，耽误了时间。 下面我们就来看看房东们常犯的错误： 1. 房东索取超额的租金！ 最常出现在房东要房客付迟缴费。一般来说，租金是不可以包括迟缴费的。除非这个迟缴费符合两个条件。 迟缴费在租约里体现为额外租金。（不标准的合约常有这类错误） 迟缴费的计算方式超出法院的规定。（迟缴费是对房东的补贴，而不是对房客的惩罚！）所以迟缴费最好不要用百分比来计算，而是一个具体的数字，而数字也不能高到不合理！ 迟缴费不能包括在3天/15天的Notice里面。 2. 通知给的太早！ 通常租约如果是1号交房租，会有5天的缓冲期，也就是说在5号之前不能给迟缴通知。至少要等到6号以后再发出通知，否则，法官可能认为通知无效，而要求房东从头再来一次。 3. 房东给发出通知之后依然收租金。 如果3天/15天通知房客付款或离开的通知发出之后，房客又给房东付了一部分房租，并且房东接受了，在法律上之前的那个通知就无效了。有的房客知道房东的账号，会直接往房东账户里转账或直存。就算是房东收了一块钱，也有可能被认为收了房租而前面的通知就变无效了。 4. 房东没有做好修理房子的工作而发通知驱赶。 如果房客有通知房东，说房子里的某些功能损坏，比如空调暖气不工作，或者热水器不出热水，又或者房子有漏水或者有老鼠等不适合人在居住，房东需要马上找有专业执照的修理人员去修理，并留下证据已经修理完毕并且可以正常居住。如果方都在法庭上拿不出实际的证据证明房屋的问题已经及时修理好，且不再影响有人居住，而房客有证据证明没有修理或者没有修好，就很可能被法官认为房东失职，而房客没有按时付房租就有了正当的理由。所以就不能马上驱赶！而且败诉的房东还要赔房客的律师费！ 5. 不正确或不恰当的涨租！ 2019年加州曾经通过一个房客保护法，加州很多地方限制房东不可以涨租超过某些金额或百分比，建筑超过15年的房子很可能在管制范围之内，具体根据地点不同，房东要向所在地的市政府查明。即使房客之前没有提出异议而在按照涨价后的金额交房租，到了法庭上如果方可的律师提出来时，房东也可能会被要求退回多收的房租来弥补房客未交的部分，所以整个驱逐的案件会当作租金计算有误而被宣布无效，也就无法再驱逐房客。 6. 加州驱赶私人住宅房客的延长！ 加州政府刚刚在8月31号通过了一个AB3088的法案，主要是保护房客因疫情收入减少而暂缓被驱逐，法案给房客多了5个月的保护期，知道2021年的1月31号。AB3088法案优先加州境内所有市和县的命令规定，如果有冲突的，以AB3088法案为准。法案规定在这之前，如果房客可以从9月份开始交月租的25%再加上财产不足声明（Declaration of COVID-19 related financial distress），就可以避免被驱逐！ 7. 以往的3天通知改为15天！ 新的AB3088法案规定，房东如果要向租客索要欠租，至少要给租客15天的回复期，不包括周末以及法院的节假日。同时如果平时房东房客都是用中文交流的话，在通知上必须也要附有中文的通知！如果只用英文通知书，有可能被法官认为通知文件不齐全，而遭到拒绝继续进行驱赶。 房东违反AB3088驱赶会受到什么处罚？ 如果房东采取自力救济(self-help)的方式驱赶，比如断水、换锁等行为，将会受到$1000-$3000美金的处罚金。所以各位房东如果采取不是完全合法的驱赶流程，很可能会造成驱赶不成，耽误时间，浪费金钱，甚至要倒赔房客钱的状况哦！ |
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