美国住房中有很多小区，小区内部会有自己的管理协会。管理协会英文叫HOA（Home Owner’s Association ）。 HOA管理协会以般会成立一家公司，用公司的管理方式来管理所有业主，HOA一般会有自己的契约（”covenants, conditions, and restrictions” 简称 CC & R ）也就是对于住户和业主们的条件和限制。 有的HOA是自己在屋主的内部做选举，选出主席，副主席，会计，秘书，记录员等职位，也可以叫做董事会成员（Board Member）。一般HOA在做一些重大决定之前，会召开会议，向业主报告并一起讨论，最后少数服从多数，用投票的方式决定解决方案，尤其是要花钱做一些事情的时候。 也有的HOA自己内部的所有业主干脆大家一起出钱，雇佣一个外边的专门做地产管理的公司来做HOA的工作。 业主需要用到HOA的时候： 1 小区内建筑物出现需要维修的时候；有的建筑物会有漏水，白蚁，停车场，健身房，游泳池等需要做维修的时候，一般业主需要书面通知HOA，让HOA在一定的时间之内给做出维修工作。 2 小区的业主之间有纠纷的时候；比如噪音警察影响到邻居，遛狗的粪便在别人家门口不收拾的时候等，一般可以通知HOA，让HOA给邻居发出警告信甚至根据CC&R的条款开出罚单。 3 小区的治安条件需要改善的时候；比如有必要请外面的保安公司增加巡逻，或者要组建小区自己的邻里守望小组等。 哪种情况下业主可以起诉HOA？ 1 房屋质量出现问题时可以起诉HOA，也可以起诉房地产建筑商，或者双方都起诉。 2 屋主之间产生纠纷，HOA没有很好的做调解的时候，可以起诉HOA。 3 发现HOA有严重违规，没有做好本职工作的时候可以起诉HOA。例如： HOA没有通知业主就做出了重大决定，尤其是花钱过多或不合理的时候。 HOA的章程（CC&R）有重大漏洞又没有及时修改和完就得时候。 HOA的管理人员有徇私舞弊，或者行为不当的时候。比如私自把自己的房屋转给子女，自己已不再是屋主，也就是不再有资格做董事会成员的情况下依然在HOA做一些工作和决定的状况。 HOA的年会没有召开，没有会议记录，也没有人正确的做HOA的管理工作，HOA需要从新组建，而老的董事会不正确工作和反应的时候。 HOA被起诉后，HOA需要找律师应诉，也可以把保险公司一起带进诉讼。一般保险公司有律师帮助打官司。大部分的HOA都会买保险，以确保万一有工作失误或者被告的情况下，有保险公司会出来赔偿。但是保险公司的律师会来检查HOA的工作是否存在明显的过失或者故意的损害行为，一旦发现，很可能会拒绝赔偿。所以HOA平时要进行月会、季度会和年会来及时处理问题，不要等到问题严重才想起来找律师解决问题。 业主与HOA打官司，胜诉率很高可能会偏向业主，因为业主是付钱给HOA的。专家建议HOA与业主有小纠纷时，尽量通过内部会议解决。如果实在解决不了，再通过仲裁等法律途径解决。值得特别注意的是，因为美国的地产法经常有新的法律法规出台，小区的CC & R 要及时更新。并且要做到有任何问题要及时通知到所有业主。 |
加州离婚配偶赡养费需要支付的时长
