美国买房之ESCROW流程最全解析

Escrow是第三方公证托管公司，是不受买方或卖方影响的中立公司。Escrow隶属国家或州政府部门管辖，拥有资金监管执照，其资金流动受政府严格监管。

在加州，进入Escrow公证过户程序中，Escrow为买卖双方把关两大关键点：

1. 明确产权是否清晰可售。

如果产权是伪造的、产权登记时发生错误、房屋被他人侵占等等，房屋产权出现问题，那么Title公司和产权保险的存在是可避免买方卷入无止境纷争中。

2. 确保交易资金安全，保障买卖双方的权益。

假如没有这个第三方，万一买家把订金和尾款交给了不靠谱的房产经纪人或者卖方，他们卷钱逃跑了，买方就要白白地遭受巨大的损失。Escrow的存在会让买房过程更安全，更顺畅。

下面我们来详解一下Escrow的全流程：

1.存订金 （Initial Deposit = EMD = Earnest Money Deposit）

双方同意购房价格及条款后，合同就被批准并执行了（Ratified）。Escrow收到Ratified Offer之后，会Open Escrow，发给买家一封Secured Email，里面包括Escrow Instruction，EMD Instruction和Buyer Package（见第四点）。“定金EMD”必须在合同指定的时间内汇入过户交易 Escrow公司指定账户中。订金金额按惯例约为房价的3%。

买家可以选择以下三种的其中一种：

个人支票Personal Check，

银行出纳支票Cashier’s Check，

银行电汇Wire Transfer。

后两项都需要提前和银行预约，然后到银行柜台办理，不能在家网上操作。如果支票开具了，可以自己去Escrow公司提交并获取收据EMD Receipt，或者通知Escrow派专员上门取支票。定金会放在专门的信托帐户保管，由过户公司主持进行相关产权转移，税务支付，交易法规的执行，文件签署, 资金交割等。

关于房屋估值，贷款专员会调取交易房屋的周边近期出售房屋的记录，提交给Appraiser作为参考。Lender会使用Appraisal Value和购买价格中较低的价格作为基准来计算Loan to value。所以如果Appraisal Value比购买价格低，那么lender就只会使用更低的appraisal value来计算80%的贷款额（假如最多贷款80%LTV的话），那么这中间的差价就需要买家额外付Cash来补，才能让贷款顺利进行哦！

2.办贷款（Start Loan Process）

Offer被接受后的第一件事，就是需要买家尽快找Lender要Quote。可以跟贷款人员及时沟通，也了解各个Lender的贷款Guideline和利率优势。这时候要尽快确定Lender，锁定利率Lock Rate，并正式开始办理贷款。

3. 房屋估值与贷款审批 (Appraisal & Mortgage Loan Processing)

如果买家贷款买房，那么下一步就是Lender在处理办贷款相关的流程，比如请Lender认证的Appraiser给房子做估值，Lender也会审查房子和借款人的相关资料。

关于房屋估值，贷款专员会调取交易房屋的周边近期出售房屋的记录，提交给Appraiser作为参考。Lender会使用Appraisal Value和购买价格中较低的价格作为基准来计算Loan to value。所以如果Appraisal Value比购买价格低，那么lender就只会使用更低的appraisal value来计算80%的贷款额（假如最多贷款80%LTV的话），那么这中间的差价就需要买家额外付Cash来补，才能让贷款顺利进行哦！

4.Escrow的买家文件（Buyer Package）

Escrow通常在收到Ratified Offer（买卖双方签字执行的合同）就会给你发一份表格，叫Buyer Package，要求收集你的各项信息。这份既是Escrow统筹各种情况用，同时也是为产权登记做准备。

Escrow通常要求你Return ASAP，里面要你填写你所使用的贷款机构和房屋保险公司。但是你还在准备中，肯定没办法立刻填写好。你可以回复Escrow说我的贷款和保险还没确定，先把部分信息回过去；也可以等一段时间再回复他们这个表格。

5.审阅房屋披露报告 (Review Seller’s Disclosure)

美国加州房地产法很保护买方利益，卖方需要提供很多关於房子的披露和报告。例如：初步产权报告（Preliminary Title Report），白蚁检查报告（Termite Inspection Report），房屋检查报告(Property Inspection Report)，地区自然灾害报告(NHD = Natural Hazzard Disclosures Report)，含铅涂料报告，周围污染物报告，过去2年内有没有人在该房屋里过世，卖主所知道的房屋任何问题的报告(Transfer Disclosure Statement, Seller Questionnaire)等等。

这些报告都要求卖方如实填写，如有不实或隐瞒不报的事项，买方发现了有问题，是可以要求赔偿的。这些报告的费用一般由卖方提供并由卖家付款。

我们建议买家必须通读卖家所提供的报告，这些报告由第三方房屋检查公司提供，有些来源于行业内有一定信誉的专业公司，可以直接作为参考依据。同时，我们也会帮助买家go through报告的内容，并提供房地产经纪人的检查披露（Agent Visual Inspection Disclosure）。此外，买家也可以选择自己花钱聘请专业的第三方公司进行房屋的相关检查，大概费用是$300 – $1,200不等，取决于买家要做哪些类别的检查项目。

6.取消限制条款 （Contingency Removal）

加州标准购房合同中，含有三个基本的限制条款，目的是保护买家权益。在出合同时，买家可以选择合同带有这三个基本的限制条款，在以下三项事情发生的时候，能够立即中止交易，并且全额拿回订金。

如果估价报告远低於买价，而且买家合同带有Appraisal Contingency；

如果贷款得不到批准，而且买家合同带有Loan Contingency；

如果房屋检查有严重问题，而且买家合同带有Property Contingency / inspection contingency。

除这三项以外，还可以在合同的补充条款中，写上其他的合理限制条款。当这些问题不复存在时，买家就需要签署取消限制条款(Contingency Removal)，让房屋交易的Escrow流程得以继续。

在竞争激烈的市场环境下，很多时候卖家已经提前做好了所有检查，买家Review以后，需要出Clean offer，也就是Non-Contingency Offer才有可能被接受，在这种情况下，Contingency Removal的表格签字就在提交合同（Submit Offer）时一起提交了。

7.买房屋保险（Get Home Insurance Quote）

这里说买房屋保险，并不是指买家要立即付钱，而是找房屋保险公司提供保单保费的估价(quote)。全现金买家不是必须要买房屋保险的，但是对于贷款买家来说却是必须的，有了房屋保险，贷款审核程序才能继续进行。买家拿到Quote之后，即刻发给你的贷款经纪人，请他看看保单内容是否符合Lender要求。如果没问题了，买家就可以通知保险公司保单的预计生效时间（一般为COE，即Close Of Escrow当天），把费用账单寄给Escrow，由Escrow来支付，这笔费用会显示在Buyer’s Closing Statement上。

专家建议：如果买家朋友有买过车险或租房保险等，可以考虑联系已有保险公司提供一个bundle的估价，也就是说，把房屋保险和车险还有其他保险都一起投保一起支付。这样得到的保险价格会很有竞争力，会便宜于单独在不同的保险公司买不同的保险。

8.签字和缴交余款 Final Signing & Funding

当贷款批准（Final Approval）后，贷款公司会将Loan Docs送到Escrow。Escrow接下来会通知买家预约一个时间在公证人的见证下当面签字。一般这个发生在Close Escrow Date的前一两天。这些文件包括产权过户的相关的文件，还有贷款的最后签字文件。需要买家带上有效的加州驾照或者护照，进行公证流程，在公证文件上签字，并在公证登记册上盖拇指印。

在签字完成以后，买家需要按照签字的Statement上面的金额给Escrow交剩余的首付尾款，银行也会打给Escrow贷款部分的金额，这时候Funding就完成啦！之后您就可以开开心心地与经纪人去新房子，对新房子进行最后验收程序（Final Walkthrough）。

9.登记新屋主资料和交接钥匙

收到所有钱款（Funding Completed）的当天或第二个工作日，Escrow会拿着登记文件去到当地的县政府登记办公室，做Public Recording。当Escrow通知说Recorded，你就正式成为房子的合法Owner了！然后您就可以与卖家或卖家经纪人交接钥匙了。

正式登记的当天，只能暂时收到一个Documentary Number，也就是地契登记的文件档案号。也可以事先提出要求Escrow在登记的时候获取一份登记后地契的复印件（Copy of Recorded Grant Deed）。政府会把登记后的Grant Deed寄到买家指定的地址的，请买家一定要在最后签字时，再次核实你提供给Escrow的买家信息正确，这样才能收到登记的地契哦。产权保险单也会在登记后的一周左右时间寄到指定地址。

如果没收到Grant Deed？您可以Email Escrow要一份电子Copy。美国没有房产证一说，不存在什么原件复印件的区别，你也可以随时在政府网站和登记部门索取你的房屋地契，证明你对房屋的所有权。

10.通知水电气公司变更屋主资料，您正式成为新的主人。

这个不属于Escrow的流程范围内，但却是在escrow过户过程中买家需要做的事项。在成为新屋主后，第一步就是要及时通知相关的水电气公司开通服务，恭喜您入主新屋！

<律师网> 提醒：

买卖房地产或商业店铺/生意，买主与卖主切勿直接交易，更不要没有书面合同就交易，也千万不要直接现金交易！一定要通过公正的第三方公证处或在律师的监督下完成买卖程序。这可以保护买卖双方的利益，可以防止出了钱买不到，或者出了钱买到了，却背负了不相关的债务的可能，专业的事请找专业的人来保驾护航。