家里的房屋要改建、装修不是一件小事， 很多屋主第一次做此类工程，不太知道具体的步骤，如何保护自己的权益。屋主怎样保障权益及要与承包商签订什么合同，包括哪些内容？ 家建工程需要细致的规划，整个过程主要涉及到三方： 屋主; 设计师； 总承包商。 首先屋主要做的是找一个有执照的设计师，与设计师沟通自己的想法，让设计师根据自己地产所在地的法规，设计出自己想要改建的部分，方案可能要经过几次修改，然后拿到当地市政府或郡政府去做图纸审批。这个审批的过程有可能比较漫长，图纸的申请者可以是画图的设计师，也可以是屋主自己的名义，也可以是做施工的工程公司，具体如何操作，谁来负责，都要写清楚在合约里。如果是让设计师或者是包工者来完成，这部分的费用要提前支付，因为一般画图公司和建筑商都不会垫付这个费用，因为出来的的开工许可属于屋主。 开工图纸批准后，下一步就是找建筑公司或承包建商，建议找3个不同施工队做报价，屋主寻找施工队一般通过以下方式：朋友推荐为主，网络查询为辅，也可以勘察工程现场，看施工队的实际操作或者广告展示。这里有个关键的步骤，就是确认建筑商或包工头的建筑执照有效！可以登录网站http://www.cslb.ca.gov/，输入施工队的名称和执照号（Contractor License Number），查看信用和以前屋主的评价。同时要可以让建筑商提供他们的保险信息。 屋主同时找3个施工队，请他们报价，作对比参考。很多屋主倾向于选报价最低的，可是“最低的”不一定是最好的。“报价”不能作为选择施工队的唯一参考因素。 那么房屋装修，怎样挑选施工队呢？挑选施工队可以参考以下3点： 施工质量，屋主最后要对施工质量要满意，其中也参考所用的建筑材料，不同的建筑材料，价格差别很大，建筑材料是屋主自己准备还是全部由建筑商包工包料，最后不只是价格不同，做出来的效果也很有差别。 施工队的信用（Credit）。施工质量可以观察到，可是信用怎么知道呢？直接询问施工队以前做过的工程地址和屋主联系方式， 问建筑商合作过的屋主，施工队是否每天按计划完成工程？做得好不好？工作后，是否每天把卫生打扫干净？是否遵守施工合同？信用好不好？当然，也存在前屋主不愿意推荐，不愿意背书的情况。 看工程报价。工程报价中不要只看价格，还有完工的时间和违约条款。 美国屋主权益保障，对总承包商要面试 屋主对总承包商面试，主要关注3点： 是否有执照（License）；是否抱怨多；面试时交谈是否愉快。 在网站Contract board（http://www.cslb.ca.gov/）查询，输入名称和执照编号，查看留言评价。有一个、两个不好评价，可以接受。如果不好评价较多，屋主就要打个问号，小心注意了。 还有一点很重要，总承包商能否对发生的意外事故负责？是否给工人上了意外保险–劳工灾害补偿（W.C.即Workers Compensation）。工人发生意外时，怎么承担？谁来承担？ 面试建商时可以询问的问题： 公司成立多久？有没有永久的、固定的地址？经常变动地址的公司不可信。是否有人抱怨？ 这些都有助于了解公司的真实情况。把图纸给总承包商看，看他懂不懂；询问其对工程的看法；什么计划；有什么经验。即便屋主是第一次做家建，仍然可以依据面谈的情况判断。有的总承包商很固执，开始就谈不来，这就无法合作。 屋主勘察美国房屋承包商工地现场 家建工程开始后，要经常到工地现场看看，检查施工情况、施工质量和进度。如果屋主要改动图纸，房屋工程有变动，要及时和总承包商沟通。比如，增加一扇窗户，或者多建一面墙。合作愉快的工程队，这些都不是问题。 签订施工合同的要诀 装修美国房屋，建议屋主要签订总价固定的合同，可是如果承包商面试时说得很好，实际中做得不好，怎么办？为了充分保护双方的权益，尤其屋主的权益，需要签订一份有效合同。可以由屋主提供，也可以由总承包商提供，如果屋主对这些了解，最好由屋主提供。 合同一般有两种： 一种是总价固定的合同（Fixed Price Contracts），即工钱和材料费全包，合同签订时已明确总价，清楚写明总价中包含哪些，不包含哪些。施工中如有变动（Change Order），需要其它依照合同另算费用。 另一种是开放式的合同（Time and Material Contracts），即屋主买材料，按小时支付工钱。这种合同比较灵活，但是费用不固定，不好控制。建议采用总价固定的合同，屋主对工程花费做到心中有数，能更有效控制预算费用。 因为开放式的合同工程造价不定，总承包商可能每天拿着不同的材料账单找屋主，花费就像无底洞，很难控制。另一方面，总承包商可能借口：购买的材料没来，施工队无法开工。延误工期，屋主焦急，不知道完工时间，不停地贴钱进去。所以一般不采用开放式合同。当然，不排除特殊工程特殊对待，有的工程必须采用。 美国屋主保障权益，采用标准文本的合同 合同建议使用美国建筑师协会颁布的A101（Standard Form of Agreement Between Owner and Contractor）或者A201（General Conditions of the Contract for Construction）文本的合同。虽然不是施工合同，但详细描述了总承包商在施工阶段的职责。 合同要体现交谈的细节 口头讨论的内容都要写成文字合约；重要的、繁杂的、容易引起争议的事项，必须逐一列出，例如：工程时间、造价、怎样付款、责任承担等都应包括。这种合同（General Contract）在法律上最权威有力，打官司，买保险，能节省很多费用。 美国屋主权益保障，签订中、英文两种语言的合同 可以签订中文的合同吗？还是只能用英文？一般来讲，可以使用第一语言（First Language）签订合同。准备中、英文两种语言，中文合同为主，英文合同做对照参考。 图纸临时改动，需通知房屋承包商 申请图纸和开工许可前充分做好装修准备工作，尽量减少临时变化（Change Order）。99%的工程进行中，都是会发生变化的，屋主可能想增加一扇窗户，或者多拆一面墙等等。这时，首先和设计师沟通，修改图纸；然后找总承包商沟通，调整施工项目。合作愉快的总承包商，这都不是问题。最后依照合同，调整施工时间和费用。 签订的合同中应该包括哪些内容？ 保障屋主权益的最好办法，是签订合同，笔者建议使用美国建筑师协会颁布的A101（Standard Form of Agreement Between Owner and Contractor）或者A201（General Conditions of the Contract for Construction）标准文本合同。无论是工料全包，总价固定的合同（Fixed Price Contracts）；还是工料分开，开放式的合同（Time and Material Contracts），都应包含以下内容： 美国房屋装修，家建工程的时间 家建工程的起迄时间及重要的时间点，都要在合同中写清楚。基础工作需要多少天；弹性工作大约多少天；哪些项目可以交叉进行；哪些项目必须等前面的工程完成，才能进行；这些重要的时间点都应该在合同中体现。同时可以写出相应的赏罚：施工队没有在约定时间结束工程，怎么罚款，延迟一天罚金多少？100元还是200元？如果提前完成，怎么奖励，奖励多少？ 小提示：把工程中重要的时间点，还有承包商的工作职责，写入表格，钉在墙上发布，督促施工队按合同施工。 美国房屋装修合同，家建工程的范围及造价 家建工程的造价分为总造价和分段造价。合同应写清工程的具体范围、总造价、分段造价、造价的构成。造价中包含哪些材料，不包含哪些材料；哪些材料费由承包商负责，哪些由屋主负责。明确注明双方的责任，减少不必要的扯皮和争执。 案例一则：一位屋主第一次做家建工程，改建厨房。合同没写清楚是否动房梁和动哪面墙壁。承包商只对一面墙施工，没管另一面墙，并解释说，“合同上没写明白动哪面墙，所以我只动了一面”。工程结束，另一面旧墙没改，很难看。 美国装修屋主权益，屋主怎样付款 屋主应按合同写的日期按时付款，款不到位工程没法进行，如有延误，责任由屋主负担。屋主可以分段付款，完成一段工程，支付一段的工钱。 怎样判断一段工程是否完成？ 检验方法：把通过市政府检查的，作为一段工程的时间点。 哪段工程通过、签字，屋主就支付对应的资金。屋顶、水、电、油漆……一段段通过，一段段支付工钱。 也有需要屋主提前支付部分资金的情况。比如，有的工程公司小，拿不出太多钱垫付材料费，施工前向屋主申请一部分资金购买材料。公司的信用度好，以及屋主和承包商合作愉快、彼此信任，都是成功申请预付资金的重要保证。屋主再根据工程完成情况，依照合同进行其余款项的支付。 还有一种情况，屋主已把材料费支付给承包商，材料也买回来了，但是材料商没收到材料费。这时还需要一份合同说明屋主和承包商的责任。工程结束后，如果材料商拿着未付款的账单找屋主要钱，屋主有合同保护，证明自己无责任，万一打官司就能避免经济损失。 美国装修合同内容，承包商一般要承担工伤责任 合同中要写明：哪方负责清理施工垃圾，不及时清理，有什么罚责？工程中如果有工人受伤，哪方承担，怎样承担？这些责任一般由承包商负责，因此承包商必须有执照（License）。 合同中还要注明：工程质量的期限保证（Warranty）时间，1年或2年？工程结束后，还要及时交出钥匙。 如果承包商违反很多的合同条款，屋主可以收集证据，到法院投诉，到登记网站留言，施工队很害怕这些不良记录。但如果屋主聘用了没有执照的施工队，就没法投诉了。 如果屋主不按合同付款，承包商也有权把证据贴到房屋网站信息处，或者投诉。所以双方都要执行合同，该干活的干活、该付款的付款。竣工之后，手续、钱货两讫，双方合作愉快。 <律师网> 提醒：市政府或郡政府对所有工程审批完毕，一般3个工作日之内屋主也支付完施工队最后一笔款项。因为屋主和施工队财物两清，所以屋主必须要求施工队要放弃法律诉讼权（Release Form），因此双方要签订这样一个法律责任放弃文件。这是一个很重要的法律程序，是屋主权益的重要保障，能有效避免法律、金钱上的后续纠纷。 |
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