一般而言，婚前获得的财产是获得该财产的配偶的个人财产。然而，如果一方配偶在婚前购买了一套婚房，后来都搬入其中，并且双方使用夫妻共同资金支付抵押贷款并可能进行装修，情况就会变得更加复杂。 在1980年代，判例法制定了计算此类房屋中的个人财产和共同财产权益的规则。该规则或公式在加州的两个上诉案件后，被命名为“摩尔•马斯登规则”( Moore-Marsden Rule)。法院会在确定该房屋所相对的拥有权权益时使用该规则。 如果您想获得摩尔•马斯登 (Moore Marsden) 计算结果，认证离婚财务分析师可以为您准备一份计算结果。 怎么使用摩尔•马斯登公式？ 以下是该公式会考量的内容： - 房屋购买价格 - 用个人财产基金支付的首付金额 - 用个人资金偿还贷款本金的金额 - 结婚之日房屋的公平市场价值 - 用夫妻共同资金偿还贷款本金的金额 - 房屋分割时的公平市场价值 当房产是很久以前购买时，获取这些信息通常会很困难。房地产经纪人和抵押贷款公司也许可以提供帮助。 请注意，计算中不考虑其他与房屋相关的所有权成本，例如抵押贷款利息、房地产税和房主保险。当法院适用摩尔•马斯登规则时，“time of division”是审判日期（或最近的日期）。这不是夫妻分居的日期。 假设配偶在婚前以 50万美元购买了一套房子，首付为 10万美元，抵押贷款为40万美元。结婚前，配偶支付了1万美元的抵押贷款本金余额。他们结婚之日房屋的价值为70 万美元。这对夫妇已经还清了抵押贷款本金余额3万美元，现在他们准备离婚。现在房子的价值是100万美元。该房屋的净值现为64万美元（100万美元减去未偿还抵押贷款余额36万美元）。 摩尔•马斯登规则公式表示，共同财产权益仅为 4万8美元，购买房子的配偶的个人财产权益为59万2美元。 这是相当典型的例子。如果原本的抵押贷款在婚姻存续期间没有再融资，则个人财产利息通常会明显高于夫妻共同财产利息。 婚前购买的婚房再融资 如果婚姻期间再融资，情况往往会发生巨大变化。这是因为原来的个人房产贷款通常是通过新的共同房产贷款来偿还的。加州判例法规定，共同房产贷款应获得全额信贷来偿还这笔贷款。 当发生再融资后，摩尔•马斯登计算应在再融资之日进行。然后，结果可以应用于再融资以来的房屋价值增值。 在上面的例子中，假设这对夫妇为剩余的 36 万美元抵押贷款余额进行了再融资。再融资时房屋的市场价值为80 万美元。所以当时的房屋净值是44万美元。 摩尔•马斯登公式表示，再融资时的共同财产权益为 10万8美元，购买房子的配偶的个人财产权益为33万2 美元。 在同一示例中，自再融资以来，房屋已从 80万美元升值至 100万美元。为了简单和便于比较，我们假设再融资抵押贷款余额仍为36万美元。现在该房屋的净值为64万美元。 摩尔•马斯登公式将其中 26万4美元分配给共同财产，37万6美元作为购买房子的配偶的个人财产。 房屋的净值贷款和装修 摩尔•马斯登的计算源自《家庭法》第 2640 条。该法律授予对共同财产的个人财产贡献进行报销的权利。对于夫妻共同财产贡献给配偶的个人财产。摩尔•马斯登公式计算因购买房屋、首付、偿还抵押贷款本金和房屋价值增加而产生的个人和共同财产权益。 有时，房子装修的资金可能来自房屋净值贷款。摩尔•马斯登的基本分析并未涉及装修和房屋净值贷款。但他们很可能指出第2640 条规定，共同或个人财产配偶有权获得报销。 家庭法典第2640条 （a）本条所称的“财产获取所作出的贡献”包括首付款、装修费用以及用于购买或装修财产的贷款本金偿还款项，但不包括贷款利息、财产维修、保险或税款的支付。 （b）在根据本条规定进行共同财产划分时，除非一方书面放弃偿还权或签署具有放弃效力的文件，否则一方应根据对方为共同财产所作出的贡献进行部分偿还。偿还金额不计利息或货币价值变动，并且不得超过划分时财产的净值。 （c）根据第4分册第2部分第850条起（第5章），除非在婚姻期间以书面形式转换财产或放弃偿还权，否则一方应获得曾为对方的个人财产作出过贡献的偿还。偿还金额不计利息或货币价值变动，并且不得超过划分时财产的净值。 您需要家庭法律师吗？ 在处理与婚前／婚后的财产相关的法律事务时，寻求专业律师事务所的帮助是至关重要的。我们律师网专家团在家庭法案件中，拥有丰富的经验和专业知识。我们深刻理解该领域的复杂性，并致力于为客户提供高效、专业和个性化的法律服务。我们将全力以赴，为您解决与财产获取和偿还相关的问题，并确保您的权益得到充分保护。欢迎联系我们，以获取专业的法律服务。 |
