关于美国贷款办理及房屋交易流程

房屋交易流程

1. 雇佣房地产经纪人 Real Estate Agent
美国法律对于房地产买卖法规复杂严谨，所以美国房地产经纪人都必须经过严格的考试, 获得本州的房地产经纪执照才能从事房地产买卖。法律也规定买方经纪人一定要维护买方的利益，依照客户需要提供市场分析与房源，协助客户运用资金，顺利买房。美国是由卖方负责买卖双方经纪人的佣金，买方不需支付经纪人任何费用。

2. 经纪人介绍, 选房, 看房 Property Selection
经纪人会根据买家的要求与预算，帮买家选择合适的房源，并且陪同看房，直到买家选中满意的房子为止。

3. 签订买房合约书，商定价格 Making Offer
选定目标后，买方经纪将对该房产做全面的市场分析，详细的解释合约，提供合理的买价给买主参考，协助买主签署合约，买主也必需提供资金证明与3% 的订金，递交给卖方。如果贷款的话也需要附上贷款预批信。买方经纪此时会与卖方积极交涉，协商价钱和附加条件，全力维护买家利益，直到买卖双方签订合约为止。
*买家必须提供购屋资金证明，有些卖方只接受美国境内的银行资金证明。
*买家必须在美国开户，提供美国任一银行的订金支票附件本给卖方。
*订金通常为房价的 3%。

4. 入过户交易过程，订金存入第三方公证托管公司 Open Escrow
美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司Escrow Company完成，以保证买卖双方的利益。
意向合约经谈判后的修订变成正式购屋合约，与您的定金（惯例约为房价的3%）一起进入公证过户公司，定金会放在专门的信托帐户保管，由过户公司主持进行相关产权转移，税务支付，交易法规的执行，文件签署, 资金交割等。

5. 房屋检查 Home Inspection
在美国房屋过户前，买方必需自行负责房屋检查项目。买方将雇用美国有执照的房屋检查公司，对所买的房屋进行屋顶, 游泳池，水电配备等全方面的检查。房屋检查公司会出具房屋检查报告，将所发现的问题列出。买方经纪将根据此报告所体现的问题与卖家协商维修。在美国，卖家有权选择维修或不维修，买家相对的也可因为房屋检查报告的问题严重而取消交易。

6. 贷款和估价Mortgage Loan Processing and Appraisal

贷款Mortgage Loan

如果需要贷款，整体购屋交易的时间从进入过户交易算起，至少需要30-45天 （vs. 现款买房12-15天）。首先买家必须依照银行要求的时限内，尽快准备好买卖合约，购房资金证明，银行所需要的文件等等，才能够在安全的时间内取得银行贷款的审批。

估价Appraisal

1) 需要贷款的客人，银行将由认证的第三方评估机构对房屋进行估价。如果估价比成交价格低，买主可以有三种方式1)当房市抢手，卖家不愿降价时，由买家自行补足贷款不足的差额，(2) 与卖方协商卖价，达到银行评估结果。 (3) 买主中止交易。
2) 现金买家也可以自行请有照的估价公司来评估房价，作为参考。如果购屋金额全部在美国境内，最快可以在7~ 15天内完成所有交房手续。

7. 审阅房屋报告Review Seller's disclosure
美国加州房地产法规非常保护买方权益，当房屋进入房管交易公司，卖方必需提供将近二十份的房屋相关报告给买家。有产权报告，白蚁报告，地区自然灾害报告，周围环境有无污染物报告等等。这些都可以帮助买主了解将买的房屋，也可以在买房缓冲期间内做最后的决定。

8. 白蚁检查 Termite Report
美国的房屋多以木质结构为主，房屋交易法规定可以要求卖方做白蚁检查报告与修缮。白蚁报告需由有执照的白蚁公司检查并提供白蚁报告，如果需要清除白蚁，通常会要求卖主在交易结束之前按照合约和白蚁报告, 完成房屋白蚁的清除和修缮。

9. 取消意外限制条款 Contingency Removal
在美国为保护买家权益，经纪人通常会协助客人在合约中拟定三个附带条件，作为最后买房的缓冲，但是卖主有权接受或不接受。如果卖主同意，一般在合约中会注明在17天内去检视以下三个问题，如果17天内买主觉得以下有任何一个问题都无法获得满意的解决，买主可以终止交易，拿回订金。这三个附带条款如下
1) 房屋检查相关报告显示有严重问题
2) 买主贷款无法得到银行批准
3) 估价报告远低于买价，
但是过了17天买房缓冲期，买主觉得没有任何问题，并且签署同意取消这三个房屋附带条款后，房屋即将进入过户的最后阶段。如这时买主反悔，否则订金可能被没收，也可能牵涉到其他违约责任。订金不仅会被没收，也可能牵涉到其他违约责任。

10. 做签字前房屋的最后的检查 Final Inspection
在交易结束前三日，将由买方经纪陪同买家对房屋内外作最后检查，孰悉门锁和家电使用方式，并且确认维修项目的完成，但是此一检查并不构成取消买房的借口，因为买方可以继续要求卖方必需依合约执行未完成的项目。

11.购买有关保险 Home Insurance
美国法规规定，过户其间屋主需要买保险，主要是火险和责任险。房屋保险依房型，屋况，房价有所不同，建议请教专业保险经纪人

12. 如有贷款,签署贷款文件 付齐房款 Close Escrow
如果没有贷款，全款需在购房合同内规定的时间内，汇入交易公证公司，公证公司会完成过户手续，交易结束。
如果有贷款，银行大约在预先放贷审批通过后大约3周左右，正式批准贷款，准备放款。买家这时会被通知去公证交易公司签署贷款文件，缴付首付款以及各项手续费等。当买家签署完上述文件后，大约在1~2个工作天后，银行将放款并通知公证交易公司，产权公司完成房屋产权过户，大约还须一天的时间去政府机关完成登记。房屋买卖交易正式结束。
在交易结束当日，买买双方将交收钥匙，买方即可通知水电瓦斯公司变更屋主资料。大约一周后，买主将收到房屋产权证书