2024美国卖房干货来了！

那么美国卖房到底有哪些流程呢？涉及哪些花费与税务知识呢？今天小编就带你系统了解下美国卖房的那些事儿！

文章的一开始前，先问问自己……

一、你真的准备好卖房了吗？
撇开单纯投资转手的卖房不说，大部分的人应该都是要另购新房而决定卖房。在你真的进行卖房前，请先思考以下2点：

1. 了解自己的卖房动机
想卖房的大多数人都会再另购新屋。此时会建议这类卖家，先把自己目前居住的社区与房产与想购买的社区及房产列出做比较，先做点房产资讯的搜集，也比较一下价格与优劣势，在衡量后说不定会发现不搬家反而比较好。

2. 了解自己的卖房目标
是否希望赶快卖掉？还是不急的随缘卖？销售利润？是否已找到之后的住处等。有时在活耀的房产市场中，屋主很可能几周内就马上卖出房子，因此若计划同时卖屋并买屋，建议也要做好时间上的准备。

二、卖房会产生的相关费用
卖房过程中，卖家通常会需要负责下列费用：（实际情况请与经纪人讨论了解，某些项目视合约规定为准，某些项目则是按房产大小收费）

经纪人佣金 (Brokers fees)：卖方开支中最大的一笔，通常介于成交价的5-7%不等，主要视卖家与家经纪人协商而定，佣金是买卖家双方经纪人依比例拆帐。
卖方过户公证费 (Escrow Fee)
屋主产权保险费 (Title Insurance)
郡县政府过户税 (County Transfer Tax)
市政府过户税 (City Transfer Tax)：通常比郡县政府过户费高很多，有的城市无此税。
一年的房屋保修费 (Home Warranty Fee)
白蚁检查费 (Termite Inspection Fee)
屋契文件准备费 (Document Prep Fee)
文件公证费 (Notary Fee)
经纪公司的法律规范监督费 (Regulatory Compliance Fee)
代书费用
所有尚未支付的地产税、社区费、任何拖欠税款、罚款等
其他
注：撇开经纪人佣金，其他项目的费用最粗略计算方法就以房价的1%来估算。所以如果经纪人佣金为6%，那卖房的全部费用粗估约为房价的7%。

三、在美卖房会产生的税务
卖房时须向税务局 (IRS) 缴纳所得税，通常会涉及两种税：

1. 房产交易税/过户税
是房地产产权转移时，州政府或市政府向卖主征收的税款。各州各市的交易税征收方式与费用各有所异，有的可能只需付州交易税而不用付市交易税，有的地方则是两者都要支付。

如：

加州地区的交易税

加州的房产交易税为每$1000，征收$1.1的税，此外一些城市还会征收房产交易税，比如洛杉矶市是每$1000征收$4.5的税。各市规定不同，详情可咨询经纪人。

西雅图地区的转让税

西雅图的转让税费是华盛顿州、县和市政府对房地产所有权转让征收的税种，它也是分级征收的，具体如下：

如果房产售价等于或低于500,000美元，则征收售价的1.1％；
高于500,000美元但等于或低于1,500,000美元，则征收售价的1.28％；
高于1,500,000美元但等于或低于3,000,000美元，则征收售价的2.75％；
超过3,000,000美元，则征收售价的3％。

2. 联邦资本增值税
若卖房产生利润，则利润部分会计算在个人所得税中。这部分牵涉复杂，也有许多方式可节税，可参考下方，并与专业税务人员咨询。

卖房利润 = 调整后卖价 (Adjusted Sale Price)
减去调整后成本 (Adjusted Cost Basis)
调整后成本：买价减去销售佣金、律师费等开支。
调整后卖价：卖价减去房屋整修费用。
2021-2022年度纳税申报税率

3.外国卖家也要缴税！
法律规定外国卖家卖房时，会由产权公司在过户时就扣除成交价的15%，并在期限内向IRS申报8828-A表格来申请减税，IRS 会依情况决定是否同意减免。若外国卖家卖的是自住房，而且卖价不超过30万美元，则可免扣10%所得税。详情请洽专业税务人员。

四、在美卖房如何省税
卖房时要考虑的税务比买房还复杂。卖房赚的钱要报税、就算把房产传给子女时也要交税，但透过以下几种方式可加减省下不少税喔。

1. 保留房屋整修的收据来增加卖房成本
房屋翻新改建的费用虽然不能抵税，但可以增加房屋成本，也就是减少了卖房利润，进而达到省税目的。所以只要是购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据，为日后的卖房换房做准备。

IRS 对整修费用有较严控制，详情请洽专业税务人士。

建议将房屋翻新改建费用的收据要和购房合同放在一起长期保留，以备未来使用。

2. 善用自住房免税条款
若过去5年在该房住满两年，卖房利润有25万美元(夫妻两人则为50万美元)的免税额，只有超过部分才须交税。

此免税条款不适用于投资屋 (Investment Property) 和渡假屋 (Vacation Home) 等非主要自住用屋。

若属于自助+投资的两用房，则卖方自己主要居所的部分可享此税额优惠，出租的单元则需申报资本增值税。

3. 善用自住房部分免税额
若因某些因素未住满两年而不得不卖房(例如换工作、调职、健康因素、失业、生多胞胎等)，仍可享有部分免税条款福利，详情请洽专业税务人员。

4. 善用同类资产置换条款（1031条款）
例如出售一套投资房(出租)，且在售出赚到钱的45天内将利润拿去购买另一套投资房(需有书面证明)，并于180天内完成所有交屋程序，则出售前一套房的利润将无须立即交税。

此法主要是延迟交税时间，若未来第二套出租房卖出后，但无用同样手法找到下一套投资房，则仍是要缴交所有的税款。

5. 采用遗产继承方式，而非赠与
美国法律规定美国公民与绿卡持有者每人都有550万元免税额，无论是赠与或遗产，只要低于550万美金就无需缴税。两者看似无异，但其实在子女卖房时就有很大差异了。

赠与税：生前赠送，由赠送者支付赠与税。
遗产税：身后继承，由继承者支付遗产税。
注：如果是通过遗产方式继承，美国州遗产法庭会征收整个遗产5%-8%不等的费用。

美国税法规定：

生前赠与：子女受赠者的成本是父母当初买房时的成本(假设20万)，因此未来子女要卖房时，将会以父母当初的买房成本去作为目前房子成本计算(也就是20万)，而非房子目前市值。因此，若房子以50万卖出，则资本利得税会以50-20=30万去计算缴纳。

继承遗产：子女继承者的成本会是父母过世那一天的房产市值(假设40万)，因此未来子女要卖房时，将会以继承那天的房产市值作为目前房子成本计算(也就是40万)。因此，若房子以50万卖出，则资本利得税会以50-45=5万去计算缴纳。

由此可知，以遗产方式将房产传给子女，对日后子女卖房时的税务较有利。接下来要开始带大家了解卖房的9大流程，助你快速脱手、荷包满满！