新手上路｜美国租房实用指南

又到了留学生们飘洋过海到美国展开新生活的时节。初来乍到，人生地不熟之际，最重要的就是解决“落脚”的问题。

如何才能顺利找到心仪的住所，避开租房雷区？小V特别为租房新手们准备了一份租房实用指南供大家借鉴及参考。

预算

开始找房前，需要先确定自己能负担的租金。一般房地产经纪人建议，租金不应超过税前总收入的35％。例如，如果税前的月收入为5,000美元，则每月租金不应超过1,750美元。

租期

房屋租期一般分为长期租约（long-term）和月租约（month-to-month）两种。长期租约一般要求房客至少住满一年，少数情况下则要求至少住满三个月或六个月；月租则是按月租房，好处是灵活性强，但租金较长期租约高。

如果租客需要在合约到期前搬出，长期租约除了要求租客提前30天左右通知房东，通常还要求租客必须找到愿意接替租约至期满的新租客；按月的租约较为灵活，通常租客只需要根据提前约定好的通知时间告知租房公司或房东就好。

如果因为回国或者其他情况，租客不得不在租约到期前搬走，则可以选择将房转租（sublease）给别人来避免因中途中止合约要缴纳的赔偿金。不过，有些租房管理公司明令禁止转租，这些细节都要事先向物业管理办公室询问清楚，或在签约前和房东协商并将最终结果写入合约中。

找房

你可以选择在各大租房网站上寻找房源，例如Zillow、Trulia、Craigslist，或者一些中文的网站，例如各个地区的华人咨询网（比如说洛杉矶华人资讯网、旧金山华人资讯网等等），那个上面会有一些说中文的房东登出的租房咨询。

你也可以直接前往心仪的小区看看是否有空房/屋出租（如果是公寓小区，可以直接去小区的租赁办公室（lease office）询问；如果是单一住宅区（house），则可以留意房子门口是否出示了“for lease/ for rent”字样的指示牌。）。

如果是租房新手，也可以考虑找一位房产经纪人代劳。在许多租房市场中，房地产经纪人的佣金是由房东支付，但也有房东和租客共同分摊中介费用的情况。

申请流程

独立房东和物业管理公司通常会收取每位申请人30至50美元的申请费，以进行信用和背景调查。一般来说，信用评分高于700的申请人更容易通过申请；如果申请人的信用评分低于700，则需要在申请时附上信用记录说明，以及正在采取的改进措施；如果信用分数低于600，申请人则需要一个信用良好的共同签名者为其背书。

看房

选房第一看的就是地理位置、方便程度、交通及公共设施情况，还有小区附近的安全状况。在实地考察时，租客最好也能观察一下附近邻居、房间内的手机信号等。

再来是屋内的情况，包括卫生、面积、空调、供暖、通风、光照、电源接口及网络接口等。另外，房间本身是否自带家具等问题也需要一并考虑在内，美国有很多房间本身是不带家具的。

看房时，租客还可以准备一份个人简历，这也许能帮助你在有众多申请人竞争的情况下胜出。个人简历应包括如下信息：姓名、当前住址、联系方式、过去几年的工作经历及居住地、大致的年收入及同事或之前房东的介绍信等。

租金

租客需要问清楚租金包含的内容，例如水、电、天然气、网络、有线电视、电话、洗衣、垃圾、停车等费用是否已经涵盖在内。另外，除非租约中明确规定，不然的话，6个月或1年期限的租约到期前，房东无权调整房租。但是，如果签订的是月租的租约，房东则可以提高租金，只要他/她提前30天以书面方式通知租客。租客对房租的支付方式及期限等也都应清楚了解。

押金

许多房东要求租客在签订租约时支付三金：第一个月的租金、最后一个月的租金、押金。 押金将用于弥补因租客过错而引起的维修及清扫费用，同时也防止租客携带房屋中任何设备逃跑的可能。押金的数额不应超过1-2个月的房租。租约到期后，租客有权从房东处取回押金以及押金的利息。租客一般应在30天内会收到退还的押金。

房屋保险

有些房东或社区公寓要求租客在签约时，还要购买保险（Insurance），以用于可能因失火、失窃等造成的损失。根据全国保险专员协会（National Association of Insurance Commissioners）的数据，平均租房者的保险费每月在15至30美元之间。

停车

不同的住宅小区对于停车也有各自的规定。例如，有的小区为每套公寓提供一个免费停车证，第二辆车则要收取费用。在小区或车库里停车可能要交年费或月费。单一住宅的租客则可以将车停在自家车库或车棚中、私人车道上或门口的马路边。

公共设施

有些社区公寓的租金内也包含了公共设施（如游泳池、网球场、健身房等）的使用费用；有些则根据租客每月的实际使用量额外支付。如果租客和房东住在同一栋单一住宅内，房东可能免收这部分费用；如果租客和其他租客同住在同一个单一住宅内，那就需要所有租客平摊费用。这些细节都应在租约中写明。

租约

租约在租房时签署，明确了出租人及承租人的责任和义务。租约一般包括以下几个部分的条款：

a）出租人及承租人各自的责任

b）对于意外事故的处理

c）对于其它细节的规定（例如是否可以养宠物，出租人进入权等等）

d）提早解约的规定

e）可容留访客过夜最长期限的条款

检查房屋

租客务必在入住时仔细检查房屋是否预先存在损坏。如果发现任何破损的情况，需要跟房东说明并记录（拍照）。租房管理公司（或房东）通常会提供一份房屋设施状态明细表（Checklist），租客根据清单检查完房屋之后，如果决定承租，便可向房东提交一份维修清单并与房东商量需由房东负责维修的部分。

租客一般需要检查厨房和卫生间的管道系统是否工作顺畅，并试用所有的水阀、冲厕设备，查看是否有水压过低等问题；记录下所有难闻的异味；查看屋内外墙上、地毯上是否有污渍、油漆是否剥落、走廊和门口的光源是否符合安全要求等。

如果是公寓房，租客还需要留意公寓是否设有警报器或警卫，房屋周围是否配备充足的停车位。

租客在签租约和检查房屋时，最好找个有经验的家人或朋友一同前往把关、参谋。

退租交房

合约到期不再续租时，房东如果发现有人为损坏（如墙面有孔洞或划痕，地毯有污垢或损坏）或脏乱（如厨房灶台有厚厚的油污，或者厕所不干净），会从押金中扣除一部分作为赔偿，归还剩余部分。有的房东会叫专业清洁工来清理房子（清洗地毯等），然后费用从押金中扣除；也有些房东会让租客自己打扫，然后他/她来验收。