什么情况下美国房东不能撵走房客？

在美国，包括还在按揭期间的，大约有三分之二的家庭拥有自己的住房，这个比例最近20年变化不大，2004-2005年间曾经达到甚至略微超过69%，最近两三年则在63~64%之间徘徊。换句话说，也就是有大约三分之一的家庭住房是租来的。那么，在什么情况下，房东可以终止租约将房客撵走，房客又有什么权利继续居住下去呢？今天我们谈的是一般性的出租房屋，下次再介绍与享受政府补贴的租客有关的类似问题。

在美国，一些涉及种族歧视或弱势群体的住房规范有联邦统一制定的法规，而一般性的房东房客租赁关系由州或者县一级的法律管辖，它们在规范房东房客的关系上，有许多类似的基本条款。

统计数据显示，当房东与房客发生纠纷而诉诸法律的时候，虽然多数情况下是房东胜诉，但是如果有下面的情况发生，则房东无权将房客赶走。

首先，联邦的公平住房法（Federal Fair Housing Act）规定，房东不能出于种族、肤色、信仰、年龄、性别、出生国别、家庭类型和残障与否等原因对租客歧视，有些州在这些方面有比联邦法律更严格的法规。

比如，如果一个出租社区的大多数租客信仰基督教，年底会悬挂放置各种圣诞灯饰，单有一户摆放了象征犹太教的七支蜡烛的灯台，房东不能因此而解除与该租户的租约。又如一对夫妇入住之后不久就怀孕生子，房东通常也不能以婴儿日夜啼哭妨碍其他租客为由，将这家人撵走。

还有，房东不能出于报复心理赶走房客。在租约有效期间，如果因为各种原因，房客对房屋状况等向房东提出过抱怨，引起房东不悦，而找出种种理由要把房客撵走。比方说，房客入住之后，发现因为房顶漏雨，造成屋内某个角落生霉，因此报告了地方政府的卫生部门；又如在寒冬季节，联排公寓的房东没有及时在屋前人行道上撒盐，以致房客滑倒受伤，并且向房东提起诉讼要求赔偿；更多的是，房客发现屋内的上下水或其他设施有故障，向房东提出之后没有得到回应，自己找来维修工修理，并将费用从租金中扣除等。

在出现此类问题的三五个月或半年之内，包括在租约的无异议按月续租期间，如果房东想要撵走房客，房客可以提告房东是出于报复心理要终止租约，而且基本上会赢得官司。

如果房客没有按时全额缴纳房租，房东是否一定有权将房客赶走呢？结论在大多数情况下是肯定的，但是也有例外。例如如果在租约中规定水电费全包，但是房东却没有及时缴纳水电费，房客不得不自己缴费以免断水断电，因而在房租中加以扣除甚至暂时拒交房租。这时，房东不能以房客没有及时或全额缴纳房租为由终止租约。

更极端的情况是，房东出于某种原因，处心积虑想要撵走房客，故意断水断电，给房客继续居住造成严重的安全问题，甚至可能危及生命，在这种情况下，房东不但无权把拒付房租的房客赶走，而且可能面临刑事起诉。

有的州或县，还规定某些类型的租客是受保护的人群，例如一定岁数以上的老人，不能因为他们没有按时缴纳房租加以驱离。有的地方则规定，居住一定年限例如10年以上的老住户，房东不能因为房租缴纳出现问题而解除与他们的租约。对于此类问题，我们也将纳入续篇，即与低收入人群的租赁关系一并讨论。