在美国做房东，这个保姆级教程

在美国当房东就像拆盲盒，你不知道打开以后是惊喜还是惊吓。没关系，作为一个有多年出租房经验的过来人帮大家整理了一个List，都是实打实的经验分享，如果你想出租房子赚点零花钱，就按这个一步一步来吧。

一、检查房屋的贷款规定
没有房贷的小伙伴可以跳过这一节。如果你有房贷，首先要记得检查一下你的房贷公司对租房的规定。比如，如果你买房时申请了FHA贷款，它是要求至少要自住一年以上才能出租。再有，如果你当时买房就是用来做出租的，那么必须把出租的相关信息通知贷款公司。

二、检查储蓄账户
你的储蓄账户里最好有足够支付三个月房屋各种开销的钱。有的小伙伴要问：what？我出租不就是为了赚钱吗？为什么还要准备钱？过来人告诉你：不要太天真～租房不会一蹴而就，出租了以后头三个月也可能会遇到各种状况。

曾经出租遇到了那种第二月开始就不付房租也不搬走的人，当时所在的州还拿他没办法，被他白白住了小半年。所以这笔钱是用来支付你的房贷、各种账单，以及各种维修费用的，如果遇上这种人，这些费用都要房东来付。而且即使他不付房租，但是大冬天的下了大雪空调又坏了之类的，作为房东你也必须ASAP上门维修，又是一笔支出。

三、确定自己做还是请专业人士
不是必须请，但必须认真考虑：是否真的要亲自操办房屋出租的事情。

如果你是那种不想给自己找麻烦，不想事无巨细每天担心的人，那可以拿起电话咨询一下专业的物业管理公司（Property Management Company）了。当然有的小伙伴对法律、维修等各种事项非常了解，而且也有时间事必躬亲，那就可以自己来，毕竟请谁都得花钱。两者各有利弊，结合自己的实际情况仔细考虑。

好～如果你已经看到这里了，不知道该说恭喜还是感慨，既然已经做好了决定，那就继续往下看吧：

四、准备出租房
包括但不限于以下步骤，总体来说是为了让你的出租房看起来更有品质更适合居住，也能体现你是一个好房东，说到底——为了租个好价钱：

整理家具和家饰
记住目的在于“宜居”，让未来租客来看的时候有那种“家”的感觉，觉得自己能在这里住的很舒服就可以了。所有的装饰装修不需要高端大气上档次，尤其是名贵的瓷器、画作什么的，还是留着自己享用就好。这个是很容易引起纠纷的地方，绝对是血泪教训，楼主曾经在出租房里放过一套皮沙发，结果租客搬走的时候发现磨损极其严重，但是又无法定性，即使扣了全部押金也不够买个新的，只好作罢。如果你实在觉得担心，就只出租空屋，而且租客有自己的审美，让他们用自己购买的就好。

重新刷墙漆
如果已经是新房了可以忽略。如果是旧房子，强烈建议这一点，其实刷墙漆并不费钱费力，但是相信我，小小的举动能令整个房间焕然一新。同时也能盖掉之前租客留下的痕迹，让新的租客看到房东的体贴。

检查/更换暖气或空调滤网
保证暖气和空调的正常运行是房东的责任。在很多州，暖气、空调加上热水器，被认为是保障租客生命安全的必备条件。一旦在出租过程中，这三者出现了损坏无法正常工作，房东要立刻进行修缮或更换。

清洁窗户
同墙壁，也是为了使房屋看起来整洁明亮，让租客住的开心。

修理任何坏掉的东西
比如橱柜门、淋浴头、门锁等等，最好都亲自试用一下，确保没有问题。

检查所有电器是否正常工作
这一点美国每个州规定不一样，在楼主的州，微波炉、洗碗机都是出租房必须提供的电器，有的房东也会提供电冰箱、烤箱等等。不管提供什么，事先检查是否能够正常使用，也避免收房的时候扯皮。

清洁地毯
地毯其实是非常容易藏污纳垢的地方，也容易滋生细菌和虫子，而且有人天生对地毯的微尘过敏。所以出租之前清洁地毯其实很必要，既能给租客提供一个整洁干净的环节，也能表现房东对这个房子的爱护。

彻底杀虫
同样目的是为了保障租客的安全。这一点要尤其注意白蚁的问题，如果租客搬进去以后发现有虫子，而杀虫公司又需要好几天来杀虫的话，租客住酒店的钱就得房东出。

寻找租客
准备事项都做好以后，就来到了最核心的环节——寻找租客。可以通过网络或报纸等各种广告寻找租户，或者利用你的人脉，找朋友、亲戚和同事散步你要出租房子的消息。

租客填写申请表
然后就会有租客联系你啦，最好不要着急决定，可以准备一份申请表让租客填写，列出他们的基本信息：姓名、雇主、薪水、以前的房东和推荐人等等。你还需要他们的社会安全号码（SSN）和签名授权来查看对方的信用报告和犯罪记录。信用记录可以查看Equifax, Experian o或者TransUnion，综合对比，并且确保你要遵守《公平信用报告法》(Fair Credit Reporting Act)的规定；犯罪记录则可以去城市或者county、州的警察局或政府网站查询。

请记住，这些检查并不侵犯个人隐私，因为你是要把可能自己最重要最值钱的财产借给对方使用，不需要不好意思。如果个人操作起来有麻烦，也可以聘请专业机构帮忙。如果租客抱怨或者拒绝，你也有权不租给他们。

公平住房法案
另外，还有一个“公平住房法案”(Fair Housing Act)”，这是一项联邦法律，成立于1968年，旨在保护租房者和购房者免受歧视。它适用于大部分的住房。在某些情况下，不适用于房东自住且不超过四个单元的大楼、未经经纪人经手的单户家庭住房的出售或出租，以及由组织机构和私人会所经营、仅限会员入住的住房。

该法律规定，所有购房者和租房者都应获得平等的对待。作为房东，你不能因为种族（Race）、肤色（Color）、宗教（Religion）、性别（Sex）、原籍国(Nationality)、残疾(Disability)或家庭状况（包括同父母或法定监护人居住、年龄小于18 岁的未成年人；怀孕妇女和 18 岁以下未成年人的监护人）(Family)来决定接受或拒绝租客。具体到不同的州，可能还有其它不得歧视的被保护群体，包括但不限于：

国籍，包括移民身份；
年龄；
退伍军人或军人身份；
性取向；
性别认同或表达；
收入来源；
犯罪史

本法禁止什么行为？

• 拒绝出租或出售住房

• 拒绝议价住房

• 使住房不可使用

• 不提供住宅

• 出售或出租住宅时设立不同的条款、条件或优惠待遇

• 提供不同的住房服务条件或设施

• 虚假声称住房不可參观、出售或出租

• 为经济利益說服或试图說服业主出售或出租住宅，方式为暗示某一特定种族人士等等已经搬迁或将要迁入本街坊（街坊房地产欺诈）或

• 拒绝任何人进入、加入或參与涉及住宅销售或出租的组织、机构、公共服务部门（诸如多重

挂牌公共服务部门），或在该等进入、加入或參与的条款与条件方面对任何人实行歧视。

案例分享
在这里也给大家举几个租房常见的例子：

如果租客有严重的一项或多项肉体或精神残疾（包括听力、行动和视觉障碍、癌症、慢性精神疾病、爱滋病、爱滋病相关综合症，或智力迟钝）等病史，而且他们出于自身的健康需求，需要对出租屋自费做出改建，比如修适合轮椅的楼梯、换更矮的开关、给淋浴间的墙装把手等等，房东必须同意，但是可以要求租客在退房前自费将其改回原状；
如果您和租客事先有不能养宠物的协定，但是租客需要养导盲犬、或者情感支持动物（ESA，Emotional Support Animal），房东不得阻拦。
如果租客给对他人的健康或安全有直接威胁，或目前正在使用非法毒品，可以拒绝出租。
类似的情况还有很多，这里是给大家提个醒，具体请查询所在地的政府网站，或者直接去美国住房与建设部的网站查询。

房屋保险与出租合同
出租房的保险和自住的保险是不一样的，房东也有权要求租客购买租赁保险。另外，在你的出租合同里还可以包含以下几项：

是否可以养宠物，如果可以，需要支付宠物押金
是否包括庭院的维护，很多租客其实不明白或者不在意房子外部的维护，这一点在合同中必须写明
如果有多个租客，要求所有人都要签字
关于房东进行季度或者年度维修的条款。即使房东也不能随便进入租客的房间，所以如果需要做维护，必须事先约好时间上门。
还是那句话，不论什么都要落实到纸面上，虽然有的州说租约不超过一年可以不签合同，但是作为一个（对自己）负责任的房东，必须有书面合同，而且在租客入住前的房屋状况（包括墙面、地板、家具、家电等等），也最好拍照留存，带上日期和租客签字，防止日后扯皮。

最后，准备好当一个坏人
没有完美的房子，也没有完美的租客。当然大多数人都是好人，只不过越是好人，越要做好对付坏人的准备。从你决定当房东的那一刻起，也要随时做好驱逐不良租客的准备。

如果租客不愿意走，你是不能强行把他的东西扔出去然后换锁的。这时候，你需要找一个律师，等法官来做裁决。平均来看，律师费用在$300-1000不等，杂七杂八加起来，可以轻松消耗掉你一个月的租金。所以如果遇到好租客，千万要像珍惜男女朋友一样珍惜啊～