美国房产转让手续须知

说到美国买房卖房，房契转名是很多人关心的话题，美国产权转移是房产交易中最重要的一个环节，所谓产权转移，也就是产权证上要更改名字，俗话称房契转名。

    房契转名的确看起来就是签个字改个名字这样简单，但事实上需要了解的知识却很多。房契转名可以简单的归纳为两种，一种是有偿转让就是正常的房屋买卖，还有一种是无偿转让例如赠与。

    美国房产产权更名，包括加上名字或拿掉名字，在这过程中：
    1、需要之前房契上所有权人全部的签字。
    2、法律规定，房子共有人拥有该不动产每一部分中自己应得的某个百分比。
    3、若房子共有人，各占50%的权利，则其中一个人不可将房子的一半卖掉，他只能转移其对这不动产的50%的权利给他人。
    4、转移的权利是否有效，则需要看最初共同签署的法律档内容，包括：转移所有权的证明书，向地政局登记的表格和其他税务的问题。
    5、如果没有全部的所有人签名，则此次转移并非完全无效，而是需要依情况而定。

    一、有偿转让
    所谓有偿转让很容易理解就是普通房屋买卖交易的过程了，交易双方聘请经纪人，在办理过户的时候签字即可，基本上由律师把关，所以不会有太多的纠纷和问题产生。
    但是有偿转让存在一种情况，就是把房子以非常便宜的交易价格出售。
    比如叔叔把一套价值60万的房产以20万的价格就低价出售给侄子。看起来没有什么问题，但里面涉及很多内容。

    第一就是产权保险，这套房产的交易价格是20万，购买这套房产的侄子需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额是根据房屋的价格来定的，也就是说这套房屋一旦出现产权问题，产权公司只能根据20万来计算理赔额。
    第二，是缴税方面这里面可能涉及的税主要有两项：交易税和资本增值税。
    1、交易税
    购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的，所以房价低的时候，交易税上可以省很多。
    2、资本增值税
    如果这套房产是用于自住没有问题，但是如果这是一栋投资房，将来卖房的时候就会涉及到另外一项税，就是capital gains。

    二、无偿转让
    所谓无偿转让就是赠予，如果想要办理无偿转让，手续上要比有偿转让容易很多。做无偿转让只要去两次律师楼就搞定了。
    第一次带着自己的有效ID和社会保险号，让律师准备一份房契赠与的法律文书。
    第二次，赠与人在房契赠与档上签字，然后赠与双方在交易税单上签字，就可以完成。
    里面所产生的费用也远低于房屋交易的过户费，不到1000美金就可以完成，主要就是160美金产权登记费以及律师费。
    由于赠予的房产没有交易，因此也没有办法购买产权保险，一旦产权出现问题，也只能赔偿原屋主。
    从税务方面来说，没有交易税，资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。

    类似赠予的这种无偿转让虽然手续简单，仍有可能引发法律纠纷，还是有很多需要注意的地方。大概归为以下几点：
    1、老年人福利
    现在很多老年人想要申请政府的一些福利，比如medicaid。但因为对收入有要求，很多老年人担心，如果自己有房产会影响申请medicaid，所以把房产转让给子女。但是他们不清楚即便是转让了，有一些情况下，5年内还是不能申请medicaid，并不是转让就能马上申请，这个是他们必须注意的。
    2、医疗信托
    如果有这种需要的老人，最好还是要和律师沟通，看哪种方法最好。
    3、为欠款临时过户
    有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，然而，无偿转让是没有办法购买产权保险的，保险的赔偿方还是原屋主。
     所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走，也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子，还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的。
    4、将个人房产转让到自己公司名下
    现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己，但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。