一文看懂 美国房契转名

在美国纽约，房屋的过户、转名即房契转名，是房产交易过程中重要的一环，也是一个重要的法律手续。

房契转名一般可归纳为两种，有偿转让和无偿转让。美国房产产权的转名，包括加上名字或拿掉名字，必须要有全部的之前房契上所有权人签字才能进行。

有偿转让的房契转名
有偿转让，这就是像正常房屋交易一样，房屋买卖的双方聘请经纪人，谈妥房屋的价格，签订购房合同，在办理过户的时候双方签字即可，基本上由律师把关。

房屋的有偿转让还存在一种特殊的情况，在父母和子女，或者是兄弟姐妹、亲戚之间半买半送的一种房屋转让。比如叔叔把一套价值80万美元的房产，以30万美元的价格低价转让给侄子。这里面就会涉及很多房屋保险以及税务方面的问题。

第一就是房屋的产权保险，这套房产的交易价格是30万美元，侄子购买这套房产后，需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额是根据房屋交易的价格来定的，也就是说这套房屋一旦出现产权问题，产权公司只能根据30万来计算理赔额，而不是根据这个房子的市场价格。

第二，是缴税方面这里面涉及的税主要有两项：交易税和资本增值税。

1、交易税
购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的，所以房价低，交易税上可以省很多。

在纽约州，50万美金以上的房子要缴纳的交易税是1.825%，50万美元以下的房屋，交易税为1.4%。叔叔这边如果以80万美元出售这套房产，要缴纳的交易税为14600美元。叔叔愿意以30万美元的低价半买半送给侄子，要缴纳的交易税为4200美元。

2、资本增值税
如果这套房产是用于自住是没有问题，但是如果将来要出售的时候，就会涉及到另外一项税，就是资本增值税（capital gains）。

如果这套房产增值到90万美元，这个时候侄子要出售房子，那么减去30万的购房成本，就有60万美元要缴纳资本增值税。

无偿转让的房契转名
所谓无偿转让就是房屋赠予，如果想要办理无偿转让，手续上要比有偿转让简单很多。做无偿转让一般情况只要去两次律师楼就可以完成了。

第一次带着自己的有效ID和社会保险号，让律师准备一份房产赠予的法律文书。

第二次，赠予人在房契赠予文档上签字，然后赠予双方在交易税单上签字，就可以完成了。

无偿转让所产生的费用也远低于房屋交易的过户费，不到1000美金就可以完成，主要就是160美金产权登记费以及律师费。

由于赠予的房产没有交易，因此也没有办法购买产权保险，一旦产权出现问题，也只能赔偿原屋主。

从税务方面来说，没有交易税，资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。

这种无偿转让虽然手续简单，还是有一些需要注意的地方。归纳为为以下几点：

1、老年人福利
现在很多老年人想要申请政府的一些福利，比如medicaid。但因为对收入有要求，很多老年人担心，如果自己有房产会影响申请medicaid，所以把房产转让给子女。但是他们不清楚即便是转让了，有一些情况下，5年内还是不能申请medicaid，并不是转让就能马上申请，这个是他们必须注意的。

2、将个人房产转到自己公司名下
现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己，但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。

3、为欠款临时过户
有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，然而，无偿转让是没有办法购买产权保险的，保险的赔偿方还是原屋主。
所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走，也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子，还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的。